近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易(yì)价格的(de)变化(huà)。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券(quàn)回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人也称。

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