5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在(zài)今年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的(de)。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第(dì中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准202229％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的(de)不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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